張　靜

在房地產業(yè),國進民退的趨勢太明顯了,大家都比較擔心,也有點不服氣,遇到的不是想象中的正規(guī)軍。

“北京的土地競拍已經達到了歷史上的最熱點,每一次都在刷新紀錄。拼搶之慘烈,讓大家都屢遭打擊、倍感失落與困惑。”華業(yè)地產副總裁、中國房地產職業(yè)經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在京接受《新民周刊·樓市觀察》專訪時感言。

《新民周刊》:作為國美系地產高管的元老和標志性人物,您的離任與上任倍受業(yè)界關注。在切入正題之前,能否先談談為什么選擇離開國美,加盟華業(yè)地產?

陳云峰:我為國美電器、鵬潤地產、明天地產服務10年了,對它們有很深的感情,也比較了解國美地產業(yè)務,國美在地產界實際上還是個小字輩。本來以它強大的資金實力,可以做得非常成功,但由于地產業(yè)務在國美被明確界定為第二產業(yè),無論在人才儲備還是管理上都無法與零售業(yè)務相匹及,錯過了前幾年房地產行業(yè)最好的發(fā)展時期。

之所以選擇華業(yè)地產,因為它是上市公司,相比未上市企業(yè)具有更多可持續(xù)發(fā)展的前景,主要表現(xiàn)在融資能力。另外一個對我特別好的機會是,華業(yè)完成上市后,為了長遠規(guī)劃,把總部從深圳遷到了北京。這家典型的南方企業(yè)需要對北京、北方房地產開發(fā)以及全國性大企業(yè)的管理模式都比較有經驗的人。

《新民周刊》:華業(yè)一直比較低調,您的到來將給它帶來什么改變?

陳云峰:華業(yè)實際上有比較悠久的歷史,和萬科、中海同屬于80年代深圳最早起來的一批房地產開發(fā)企業(yè)。但它原來也太中庸、內斂了,這樣一家上市公司很多人都沒聽說過,甚至在進入長春后,好多人到現(xiàn)在都不知道項目的開發(fā)商是誰。董事長希望我這種外向的性格以及在業(yè)內很好的人脈關系,能夠將華業(yè)原來的性格,從超內向變成內外兼顧。

華業(yè)目前的定位是在城市的核心地段做精品住宅,項目分布在深圳、北京、長春,大連一個項目很快會開盤,上海的項目我也在談。但在北京、上海這樣的一線城市,真有可能一兩年搶不到一塊地。布

局于其他的省會城市,確實是一個發(fā)展方向。中國的房地產已經走過了單個城市發(fā)展的粗放模式。在2009年中國房地產企業(yè)上半年銷售20強中,都是萬科、中海、保利這些在全國布局的開發(fā)商,依靠品牌的傳導力和專業(yè)的管理能力,有效地規(guī)避了在單一城市發(fā)展遇到的風險。所以我建議要重視華業(yè)地產的品牌。

《新民周刊》:作為華業(yè)地產負責土地儲備和營銷工作的副總裁,您這段時間參加土地競拍的體會是什么?

陳云峰:我從5月份開始突然忙了起來,平均每周都要參加兩三場土地競拍活動。就我親身的體會而言,北京的土地競拍現(xiàn)在肯定達到了歷史上的最熱點。在最近不到兩個月的時間里,出現(xiàn)了一次比一次膽子大、不斷刷新紀錄的現(xiàn)象。5月21日,富力地產以超出掛牌起始價近4倍的天價拿走廣渠門10號地,成為北京第一個新地王。6月25日,通州九棵樹地塊,以17.4億元的高價刷新了紀錄。僅隔一天,朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)一塊住宅用地以19.6億元飆出了新地王。四天之后,又換成了廣渠門15號地。甚至7月6日遠在南五環(huán)的大興黃村的一塊地,被上海綠地集團以30.25億摘得新科地王,每平方米的樓面地價高達6605元。如果說廣渠門15號地的拿地成本還在上限之下,大興這塊地實際上已經突破了上限,因為周邊的樓盤每平方米才賣8000-9000元。

《新民周刊》:京城的土地市場為什么會驟然升溫?

陳云峰:2008年一年到2009年的1、2月份,是整個房地產大的階段性谷底。以萬科為代表的龍頭企業(yè)都蟄伏了一年,在“告股東的信”里面檢討怎么沒拿地,實際上大家無一例外。沒有哪個企業(yè)認為這是底就敢去抄。因為房地產的風險太強了,如果抄錯了,可能對整個企業(yè)的發(fā)展都是致命的打擊,一塊土地定生死的情況真的存在。所以大家都很謹慎,誰都沒敢動。

隨著3、4月份銷售市場開始轉暖,直到進入5月份,市場都沒有冷下來的趨勢。開發(fā)商才意識到房地產市場確實開始復蘇了。整個行業(yè)經過兩個月的觀察,再加上銷售回款比較好,一塊兒都出手了。我們公司也是在這樣一個大背景下,感覺到要趕緊研究發(fā)展問題,很自然將土地儲備的問題提到日程上來。

在北京現(xiàn)在有3000家房地產公司,應該說都是有拿地需求和壓力。僧多粥少,好地塊更少,競爭就出現(xiàn)了白熱化。每一個地塊推出來,幾乎都有超過10家的開發(fā)商投標報價。

《新民周刊》:潘石屹認為廣渠路15號地的最終拍賣價格,顯示出開發(fā)商太不理性了。您怎么看?

陳云峰:這次拍賣其他公司并不是董事長親自去,而潘石屹不但自己去,連夫人都帶去了,看樣子兩人本來是準備競拍完了一起慶祝的。因為潘石屹的優(yōu)勢是在CBD。15號地屬于CBD東擴之后的區(qū)域,可以說是在自己的家門口。另外,他通過三里屯、Soho的銷售,包括銀行給他的信用額度,資金面非常有優(yōu)勢,應該說是志在必得,所以出局之后他的反應是比較強烈的。

廣渠路15號地的樓面地價高達相當于16000元/平方米,目前,該區(qū)域內樓盤的銷售均價在18000元/平方米左右。像潘石屹、遠洋這些大的企業(yè)都是在比較謹慎地作地價成本的測算,認為樓盤售價至少需要在2.5萬元/平方米以上才能有利潤,他們對于未來的盈利確實沒有把握。

但這塊地比較成規(guī)模,如果成本確實能夠控制在2萬/平方米,將來賣到2.5萬/平方米也不是沒有可能,更何況中化對樓盤銷售的期望高達3萬/平方米。在我個人看來,中化方興要么是太傻,要么就是太聰明。這個項目一定會賺大錢。如果是我去操作,不會做成一個單純的住宅,而是用萬達目前比較成熟的模式做成綜合體,包括住宅、商業(yè)、寫字樓,甚至是酒店。用住宅回籠資金,保證整個地塊的建設。將來盈利落實在寫字樓和酒店上。而有了這個商業(yè)和寫字樓的定位,它的住宅就可以定位為豪宅。連星河灣的位置都可以賣到3.5萬/平方米,為什么廣渠路不可以賣到3萬/平方米?

《新民周刊》:中國電子、中化方興、保利地產等央企下屬的房地產公司成為搶地的主力軍,這是中國房地產十幾年的市場化進程中從未有過的現(xiàn)象。他們?yōu)槭裁丛诮衲甑母偱耐恋厣细鼮榧みM?這將對房地產業(yè)的格局產生什么影響?

陳云峰:這些“央企外行”在房地產開發(fā)方面的經驗并不是很豐富,看到房價上漲的勢頭,預期反倒比較樂觀,手法也更為生猛。此外他們確實有錢,就像中化方興,40多個億可以一次性付清。業(yè)內猜測有可能他們的資金原來不是用來做房地產的。集團看好房地產行業(yè),在主營業(yè)務還看不準、投資見效慢的時候,把用于這部分業(yè)務生產、研發(fā)的資金給拆借到了地產上來。而中字頭的企業(yè)也有更多的渠道可以拿到銀行貸款。

這些央企對其他開發(fā)商的擠壓非常厲害。土地是房地產企業(yè)的命脈。他們不用在銷售市場上競爭,只要在拿地上保持主導優(yōu)勢,就可以把其他開發(fā)商擠出這個行業(yè)。在房地產業(yè),國進民退的趨勢太明顯了,大家都比較擔心,也有點不服氣,遇到的不是想象中的正規(guī)軍。

《新民周刊》:地王頻出的激進之勢是否會再次觸發(fā)政府的宏觀調控?潘石屹對此明確表示,北京土地市場的泡沫的確已經出現(xiàn)了。地產評論人士楊少鋒則認為,兩年以后,等待房地產的會是又一個拐點。

陳云峰:前兩天中房協(xié)的領導還跟我說,這幾個月房地產的發(fā)展速度太快了。資金要是照這么繼續(xù)大量地流入,應該會有一些控制性的措施出來,最近建設部又在調研。

但在全球金融危機沒有明確結束之前,房地產企業(yè)的當家人會認為政府將很難下決心調控房地產。這是先熱起來的一個產業(yè),人們還寄希望它拉動上下游產業(yè)鏈。對于房地產市場的泡沫,政府肯定是會調控,但是在什么時候、采取什么力度、用什么方式調控,還不太好說,要看整個宏觀經濟的發(fā)展情況。