摘要：本文針對房地產(chǎn)是否回暖問題，從融資結(jié)構(gòu)即銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托的角度進(jìn)行分析，并認(rèn)為房價(jià)下降壓力極大，說房市回暖尚為時(shí)過早。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)回暖;融資結(jié)構(gòu)

一、背景介紹

今年1、2月份，住房成交量同比增長6.1%，僅2月份，北京二手房成交量創(chuàng)13個(gè)月來新高，3月前兩周，二手房成交8173套，期房和現(xiàn)房的簽約成交量為6938套。而近日，北京、上海、深圳等城市房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)比較活躍狀態(tài)，土地成交量也較大回暖，行業(yè)人士認(rèn)為，按此勢頭，中國的房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)“見底回升”。

對于這一現(xiàn)象，眾學(xué)者廣泛從需求者的角度分析，認(rèn)為房地產(chǎn)的回暖極度不符合“1號(hào)法則”——即民眾收入流決定整體房價(jià)走向”。筆者認(rèn)為，房市回暖與民眾對房價(jià)預(yù)期相關(guān)，房價(jià)是否見底，民眾觀望態(tài)度是否已經(jīng)終結(jié)，更應(yīng)該從供給者也即房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)方面加以考慮。

二、房地產(chǎn)市場融資結(jié)構(gòu)分析

目前，我國土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有四個(gè)方面，銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托。

1.銀行貸款

銀行貸款， 是房地產(chǎn)最原始的融資模式，同時(shí)也是我國房地產(chǎn)融資的主要渠道，更是中小開發(fā)企業(yè)賴以生存的命門所在。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比例在70%以上，2008年年底，國家從民生角度出發(fā)為了調(diào)控過高房價(jià)，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，采取了房貸新政、控制房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模等措施，許多房地產(chǎn)商資金頓緊、捉襟見肘，行業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。

進(jìn)入2009年，雖然在2008年央行一再降息的基礎(chǔ)上，工行率先推出了房貸7折的利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但在商業(yè)銀行內(nèi)部，為自保卻一致看淡房地產(chǎn)行業(yè)，不敢放貸救市。而據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，截至2008年12月末，北京商品房空置面積達(dá)1438.3萬平方米，其中，商品住宅空置面積比上年末增長26.9%?？罩靡荒暌詢?nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%，比上年提高7個(gè)百分點(diǎn)，在購買力不足的情況下，房價(jià)下降壓力還很大，說房市回暖尚為時(shí)過早。

2.股權(quán)融資

目前部分實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)上市公司在資本市場上采取了多元化的融資方式，通過增發(fā)、配股、等股票流通方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場募集資金。已經(jīng)部分改善了以往融資渠道單一、過分依賴銀行貸款的現(xiàn)象。這也有利于化解金融風(fēng)險(xiǎn)， 降低企業(yè)融資成本， 改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

但是， 房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)， 呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，通常只有實(shí)力較大的房地產(chǎn)公司才可能上市。此外，現(xiàn)階段中國股票的市場正處于變革與規(guī)范的非常時(shí)期，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過證券市場直接融資的不穩(wěn)定因素較多、難度頗大，借股權(quán)進(jìn)行融資在短期不會(huì)湊效，房地產(chǎn)企業(yè)資金漏洞不會(huì)有所減小。

3.債券融資

對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行債券是一種較好的選擇。在2006年以前，房地產(chǎn)債券融資在近幾年房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢，在2006 年融資構(gòu)成中債券融資所占比例更是微乎其微。2007年8月14日，中國證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，中國公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)。2007年9月30日，中國人民銀行頒布《公司債券在銀行間債券市場發(fā)行、交易流通和登記托管有關(guān)事宜公告》，規(guī)定公司債券可在銀行間債券市場發(fā)行流通和托管，公司債融資細(xì)則得到進(jìn)一步完善。

但由于國家對發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格、利率管制政策、企業(yè)債券信用評級(jí)系統(tǒng)尚未形成、長期債券面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)， 欠缺避險(xiǎn)工具等原因，我國的房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小。

4.房地產(chǎn)投資信托（REITs）

它是一種以信托計(jì)劃或房地產(chǎn)上市公司為投資實(shí)體，以其發(fā)行的受益憑證匯集市場投資者的資金，再由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行打理，并向投資者派發(fā)收益的一種信托基金制度。其核心就是將分散資金集合起來集體運(yùn)作，這種融資方式既可以獲得稅收優(yōu)惠提高對投資者的回報(bào)，又是以股權(quán)形式的投資不會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

但是，REITs產(chǎn)品在內(nèi)地經(jīng)過多年探索仍不成功，央行在2008年4月發(fā)布的《2007年中國金融市場發(fā)展報(bào)告》中即指出，要加快金融市場產(chǎn)品創(chuàng)新，擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品，但此后并無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。即使該基金今年能夠推出，其對當(dāng)下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接作用很有限。此外由于該基金主要涵蓋的是商業(yè)地產(chǎn)，對于那些主要以住宅類開發(fā)為主的企業(yè)來說，作用可能會(huì)更小。

三、總結(jié)

縱觀房地產(chǎn)企業(yè)融資全局，銀行信貸長期內(nèi)仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具，多元化融資模式的構(gòu)想是解決目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一的有效途徑，在新的融資結(jié)構(gòu)未呈現(xiàn)，銀行面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)走出目前的融資困境尚需時(shí)日。

現(xiàn)在總體形勢沒有改觀，人民收入沒有增長，人們持幣觀望一切，房地產(chǎn)商還在資金緊缺的困境中掙扎，供需分析都傾向于從根本上調(diào)整放假，也就是病根未除，而外部環(huán)境還在惡化，怎么可能會(huì)回暖呢， “回暖”說固然激蕩人心，但真正的調(diào)整、觸底是在何處，現(xiàn)在任何一種斷言，都為時(shí)尚早。

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