[近日，深圳一家知名房地產(chǎn)中介公司高管因?yàn)檫^(guò)度擴(kuò)張而虧損后卷款潛逃，全國(guó)房地產(chǎn)中介的信譽(yù)蒙受重?fù)簟Ｔ诖岁幱跋?，深圳、北京、上海等城市的中介行業(yè)開(kāi)始重現(xiàn)久違的關(guān)店現(xiàn)象，并呈現(xiàn)出蔓延之勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，房產(chǎn)中介將迎來(lái)最大振幅的一次行業(yè)洗牌。]

成交量巨幅萎縮

近幾個(gè)月以來(lái)，深圳、北京、上海的二手房交易量均出現(xiàn)明顯萎縮。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京和上海兩地成交量較9月份分別下降了29.8%和31.7%。中介業(yè)內(nèi)的資深人士測(cè)算，目前，上海約1/3的門(mén)店開(kāi)始勉強(qiáng)維持生計(jì)或面臨虧損困境，全月業(yè)務(wù)“交白卷”的店鋪并非個(gè)別現(xiàn)象。上海徐匯區(qū)宛平南路一段不足200米的繁華路段，緊密挨著10家中介門(mén)店。幾個(gè)月前，一度熙熙攘攘，如今普遍門(mén)庭冷落。一家名為“協(xié)成房產(chǎn)”的中介剛剛倒閉，正在清理內(nèi)務(wù)。

“一些公司開(kāi)始扛不住了?！鄙虾：细惠x煌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理蔣曉春說(shuō)。過(guò)去半年，市場(chǎng)風(fēng)云變幻。不久前，房產(chǎn)市場(chǎng)還是節(jié)節(jié)攀高，中介公司老板們還在大把大把地?cái)?shù)傭金，門(mén)店大擴(kuò)張、員工大招聘。一轉(zhuǎn)眼工夫，房貸新政等相繼出臺(tái)，上海的二手房市場(chǎng)迅速降溫，“關(guān)店、裁員、降薪”的浪潮即將再次襲來(lái)。

“一些中介加盟店老板，私下交流的時(shí)候表示，接下來(lái)有的希望提前終止合約，有的甚至萌生退意退出房產(chǎn)中介?！表橊Y(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)上海公司戰(zhàn)略部高級(jí)經(jīng)理王誠(chéng)說(shuō)，市場(chǎng)萎縮得比較厲害。

作為21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)理，過(guò)去一年樓市的數(shù)字神話令李兵激動(dòng)不已。他曾看到無(wú)數(shù)深藏不露的富人突擊掃樓。有人在北三環(huán)一共買(mǎi)了50多套房，有人一天就買(mǎi)入3套。每一次轉(zhuǎn)手，價(jià)格就比之前爬升。而最近的情況，李兵說(shuō)：“買(mǎi)家就像商量好了，一夜之間就消失了，我現(xiàn)在時(shí)常為日益清淡的生意著急。”據(jù)李兵說(shuō)，新政出臺(tái)后，他們?cè)谌珖?guó)的業(yè)務(wù)都受到了較大的影響，房產(chǎn)交易明顯縮減，甚至引發(fā)了部分購(gòu)房者退單第二套房的“退房潮”。

監(jiān)管漏洞再度凸現(xiàn)

深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜客戶(hù)巨額房款潛逃事件，敲響了對(duì)中介機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的警鐘。這一事件對(duì)深圳的中介行業(yè)聲譽(yù)是一記沉重打擊，也促使各地中介行業(yè)和監(jiān)管部門(mén)反思：二手房交易資金的監(jiān)管該如何落實(shí)到位。

今年上半年，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，以防止國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占?jí)号灿媒灰踪Y金的行為。不過(guò)，該通知下發(fā)已近一年，上海中介機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管狀況依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。

據(jù)了解，出現(xiàn)資金監(jiān)管上的問(wèn)題之前已有先例，由于涉及的對(duì)象與金額有限，因此并沒(méi)有引起人們的廣泛關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士指出，一家大型中介公司每個(gè)月在公司賬面上的資金大約就有二三十億元。內(nèi)地沒(méi)有相應(yīng)配套的票據(jù)，如果各家分行單獨(dú)進(jìn)行人工作業(yè)，或者交易資金下放到各家分行，失控的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。

值得注意的是，二手房資金監(jiān)管于2007年6月15日強(qiáng)制執(zhí)行，“政府此舉意在通過(guò)多個(gè)政策的配套執(zhí)行，規(guī)范二手房市場(chǎng)交易秩序，樹(shù)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范操作標(biāo)準(zhǔn)，杜絕經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)行為，其中包括制造虛假信息、霸王條款、現(xiàn)金收房、吃差價(jià)、占用客戶(hù)房款甚至卷款潛逃等?！北本┦行袠I(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳同順表示。

但是，二手房資金監(jiān)管政策出臺(tái)后，叫好不叫座，出現(xiàn)了一些問(wèn)題。其集中反映在交易流程太慢，影響買(mǎi)賣(mài)雙方的成交意愿，一些經(jīng)紀(jì)公司希望政府相關(guān)部門(mén)能夠提高交易效率，確保交易的順暢進(jìn)行。

存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度是否存在一些不確定因素，有市場(chǎng)人士也表示了一定程度上的擔(dān)憂。

“從這次頒布的幾項(xiàng)規(guī)范措施來(lái)看，基本考慮到了市場(chǎng)的實(shí)際狀況和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)目前的操作流程。但是，在具體的制度設(shè)計(jì)上，由于二手房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，歷史遺留問(wèn)題較多，具體交易形態(tài)千差萬(wàn)別，新政策、新稅費(fèi)、新利率又層出不窮，業(yè)主和購(gòu)房人心態(tài)各異，所以某些規(guī)定和流程具體執(zhí)行起來(lái)就難免適應(yīng)性不夠，或與實(shí)際情況存在矛盾，亦或受到抵觸和冷遇?！蔽覑?ài)我家副總裁胡景暉對(duì)政策的后期執(zhí)行提出建議，認(rèn)為政府應(yīng)一方面加大貫徹、執(zhí)行的力度，另一方面對(duì)確實(shí)不夠完善的政策進(jìn)行調(diào)整、修正和細(xì)化。

“新政策在執(zhí)行初期，總會(huì)有一些不完善的地方，還需要多方面的協(xié)調(diào)?！北本┦兄薪樾袠I(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳同順表示，他認(rèn)為要徹底解決二手房市場(chǎng)中的一些不規(guī)范行為，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)政府的相關(guān)立法工作，使行業(yè)發(fā)展有章可循。

第三方監(jiān)管方案已試點(diǎn)

中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀說(shuō)，以目前一般中介公司自身能力根本不具有承擔(dān)監(jiān)管交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)的能力，一旦公司內(nèi)部員工采取非法手段卷走房款，中介公司沒(méi)有能力償還這么龐大的金額。因此資金監(jiān)管是個(gè)長(zhǎng)期工程，需要的是人力、物力和精力，政府能否長(zhǎng)期、無(wú)償?shù)赜行ПO(jiān)管資金，都是需要斟酌的。今后可能會(huì)讓有能力的第三方去部分負(fù)責(zé)資金監(jiān)管，包括律師行、保險(xiǎn)公司或是誠(chéng)信度高的品牌中介公司，小中介則必須把資金打入第三方賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，只有這樣才能達(dá)到政府最終的目的。先牽頭對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，然后等到時(shí)機(jī)合適，再逐步把資金監(jiān)管權(quán)歸還與市場(chǎng)。

其實(shí)，所謂的房屋交易資金監(jiān)管問(wèn)題，早在一年多前就已提上議程，而據(jù)傳，直到此次中天事發(fā)，相關(guān)“軟件”尚在開(kāi)發(fā)中，而且，關(guān)于到底是所有中介公司在銀行設(shè)立一個(gè)公共賬號(hào)，還是每家中介各自設(shè)立賬號(hào)，目前尚有爭(zhēng)議，相關(guān)細(xì)則更要通過(guò)試點(diǎn)運(yùn)行后才能落實(shí)，估計(jì)資金監(jiān)管方案正式出臺(tái)尚有時(shí)日。

目前，上海房產(chǎn)交易中心正在醞釀一套通過(guò)銀行作為第三方監(jiān)管的方案，目前已進(jìn)入試點(diǎn)階段，而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、信義房產(chǎn)三家將率先作為試點(diǎn)單位，交行、中行、工行、民生、上海銀行五家銀行將作為第三方，中介公司在銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)用賬號(hào)，除了定金之外，上家的首付款、尾款以及銀行貸款等所有涉及款項(xiàng)均須直接進(jìn)入銀行專(zhuān)用賬號(hào)，交易進(jìn)行到一定階段后，銀行方可發(fā)放一定款項(xiàng)給上家。

業(yè)界老總剖析緣由

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平：

之前在全國(guó)范圍內(nèi)已有天津匯眾、合肥桃園、北京百家等多家在當(dāng)?shù)乜胺Q(chēng)品牌的中介出現(xiàn)卷款逃跑的案件，而此次中天事件的發(fā)生，涉案金額之大、影響之廣可能較之前幾次事件有過(guò)之而無(wú)不及。中介行業(yè)的信譽(yù)度在全國(guó)范圍內(nèi)可能都要急劇降低，整個(gè)行業(yè)正面臨一個(gè)嚴(yán)峻的信譽(yù)危機(jī)?！?/p>

中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉：

就中天的情況來(lái)看，應(yīng)該是資金量出現(xiàn)斷檔，根子出在資本運(yùn)作模式上。

今年上半年國(guó)土部門(mén)和銀行就聯(lián)合出臺(tái)了資金監(jiān)管措施。在出臺(tái)這些措施之前，一些管理不規(guī)范的中介公司確實(shí)有挪用客戶(hù)錢(qián)款用以開(kāi)鋪的情況，中介可以利用很少的資金快速擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展。新措施出臺(tái)后，中介再想挪用客戶(hù)的錢(qián)就比較難，一些老牌的地產(chǎn)中介公司百分百落實(shí)了監(jiān)管賬戶(hù)政策，但也有個(gè)別中介公司以提高提成為條件，想方設(shè)法讓業(yè)務(wù)員說(shuō)服客戶(hù)，把錢(qián)款打入中介公司賬號(hào)上，再用這些錢(qián)來(lái)擴(kuò)張，最終實(shí)現(xiàn)上市，這已經(jīng)不是一種正常的經(jīng)營(yíng)模式，而是一種資本運(yùn)作方式。今年6月底，深圳市的金融機(jī)構(gòu)在全國(guó)率先緊縮房貸，后來(lái)國(guó)家也出臺(tái)了一些調(diào)控措施，特別是9月份以來(lái)，二手房交易行情急轉(zhuǎn)直下，管理不規(guī)范的中介公司慢慢會(huì)顯現(xiàn)出問(wèn)題來(lái)。

中聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理杜欣：

中天出事反映出企業(yè)管理上的漏洞。首先是投機(jī)心理作怪，當(dāng)樓市行情上漲時(shí)，企業(yè)盲目擴(kuò)張，老板的自信心過(guò)高，規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)管理沒(méi)有跟上。第二是資金流的問(wèn)題，資金流如果斷檔，對(duì)公司的打擊將是致命的。第三是管理問(wèn)題，缺乏復(fù)合型的管理人才，業(yè)界往往以業(yè)績(jī)論英雄，一個(gè)基層的業(yè)務(wù)員可以憑著業(yè)績(jī)順利走上高層領(lǐng)導(dǎo)崗位，但是好的業(yè)務(wù)員未必是好管理者。

鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松：

“中介公司依靠收取代理傭金生存，交易量下滑，資金壓力增大，對(duì)于沒(méi)有任何后盾支援的中介都是災(zāi)難性的。” （范 哲）